Se você tem procurado apartamentos recentemente e sentiu que todos os aluguéis estavam igualmente altos, você não está louco: muitos proprietários agora usam o software de uma única empresa — que utiliza um algoritmo baseado em informações de locação proprietárias — para ajudar a definir os preços dos aluguéis.
Promotores federais afirmam que a prática equivale a “um esquema ilegal de compartilhamento de informações”, e alguns legisladores em todo o estado da Califórnia estão se movendo para restringi-la. O presidente do conselho da cidade de San Diego é o mais recente a fazê-lo, propondo uma proibição que impediria os proprietários de apartamentos locais de usar o serviço de precificação, que ele sustenta estar elevando os custos de habitação.
A proposta de ordem de San Diego, que está atualmente sendo elaborada, vem após San Francisco promulgar uma proibição pioneira na nação sobre “a venda ou uso de dispositivos algorítmicos para definir aluguéis ou gerenciar níveis de ocupação” para residências em julho. San Jose está considerando uma abordagem semelhante.
Proibições semelhantes foram aprovadas ou estão sendo consideradas em todo o país. Em setembro, o Conselho da Cidade da Filadélfia aprovou uma proibição sobre a fixação de preços de aluguel algorítmica com um voto que não pode ser vetado. Nova Jersey tem considerado sua própria proibição.
Em agosto, o Departamento de Justiça e os procuradores gerais de oito estados — Califórnia, Carolina do Norte, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee e Washington — entraram com uma ação antitruste contra a RealPage, a principal plataforma de precificação de aluguel baseada no Texas. A queixa alega que “a RealPage é um intermediário algorítmico que coleta, combina e explora informações sensíveis à concorrência de proprietários. E ao fazer isso, enriquece a si mesma e aos proprietários compliance em detrimento dos inquilinos que pagam preços inflacionados…”.
A RealPage tem sido um grande impulso para todas as ações. Alguns oficiais acusam a empresa de frustrar a concorrência que, de outra forma, diminuiria os aluguéis, exacerbando a escassez de habitação do estado e elevando os aluguéis no processo.
“Estamos desapontados que, após vários anos de educação e cooperação sobre as questões antitruste relacionadas à RealPage, o (Departamento de Justiça) escolheu este momento para buscar uma ação que procura transformar em bodes expiatórios uma tecnologia pró-competitiva que tem sido usada de forma responsável por anos”, afirmou parte da declaração da empresa. “O software de gestão de receitas da RealPage é projetado para ser legalmente compatível, e temos um longo histórico de trabalho construtivo com o (departamento) para mostrar isso.”
“Todos os dias, milhões de californianos se preocupam em manter um teto sobre suas cabeças e a RealPage tornou isso mais difícil”, disse o procurador geral da Califórnia, Rob Bonta, em um comunicado por escrito.
Um porta-voz da RealPage, Jennifer Bowcock, disse à CalMatters que a falta de oferta de habitação, e não a tecnologia da empresa, é o verdadeiro problema — e que sua tecnologia beneficia residentes, gerentes de propriedades e outros associados ao mercado de aluguel. A porta-voz escreveu mais tarde que um “foco mal direcionado em informações não públicas é uma distração… que só tornará os problemas históricos de São Francisco e San Diego pior.”
Quanto à ação judicial federal, a empresa chamou as alegações nela de “desprovidas de mérito” e disse que planeja “defender-se vigorosamente contra essas acusações.”
Em 2020, uma investigação do Markup e do New York Times descobriu que a RealPage, junto com outras empresas, usou algoritmos de computador defeituosos para realizar verificações automatizadas de antecedentes de inquilinos. Como resultado, inquilinos foram associados a acusações criminais que nunca enfrentaram e tiveram suas casas negadas.
É fixação de preços — ou orientação para proprietários?
De acordo com os promotores federais, a RealPage controla 80% do mercado de software de gestão de receita comercial. Seu produto é chamado YieldStar, e seu sucessor é a Gestão de Receita de IA, que utiliza grande parte da mesma base de código que o YieldStar, mas possui previsões mais precisas. A RealPage disse à CalMatters que atende apenas 10% dos mercados de aluguel em São Francisco e San Diego, através de seus três produtos de software de gestão de receita.
Aqui está como funciona:
Para usar YieldStar e AIRM, os proprietários historicamente forneceram à RealPage seus próprios dados privados de suas aplicações de aluguel, preços de aluguel, contratos de locação executados, ofertas de renovação e aceitações, e estimativas de ocupação futura, embora uma mudança recente permita que os proprietários escolham compartilhar apenas dados públicos. Essas informações de todos os proprietários participantes em uma área são então reunidas e processadas através de previsões matemáticas para gerar recomendações de preços para os proprietários e seus competidores.
O presidente do conselho de San Diego, Sean Elo-Rivera, explicou da seguinte forma:
“Em termos mais simples, o que esta plataforma está fazendo é fornecer o que pensamos como aquela sala escura e fumosa para grandes empresas se reunirem e definir preços”, disse ele. “A tecnologia está sendo usada como uma forma de manter distância entre uma grande empresa e outra. Mas isso é uma ilusão.”
Nas palavras da própria empresa, de documentos incluídos na ação, a RealPage “assegura que (proprietários) estão aproveitando todas as oportunidades possíveis para aumentar preços, mesmo nas condições mais desfavoráveis ou inesperadas.” A empresa também disse nos documentos que “ajuda a conter os instintos (dos proprietários) de responder a condições de mercado em baixa, seja reduzindo drasticamente o preço ou mantendo o preço.”
Impacto sobre inquilinos
Alan Pickens, um veterano da Marinha de 31 anos, e sua esposa se mudam quase todos os anos “porque o aluguel sobe, fica inafordável, então procuramos um novo lugar para ficar”, disse ele. O complexo de apartamentos no nordeste de San Diego onde eles acabaram de se mudar tem apartamentos de dois quartos anunciados entre $2,995 e $3,215.
Eles vivem em uma área de San Diego onde o Departamento de Justiça dos EUA diz que acordos de compartilhamento de informações entre proprietários e RealPage têm prejudicado ou provavelmente prejudicarão os inquilinos.
O departamento em agosto entrou com uma ação antitruste contra a RealPage, alegando que a empresa, através de seu software legado YieldStar, se envolveu em um “esquema ilegal para diminuir a concorrência entre proprietários na fixação de preços de apartamentos”. A queixa menciona áreas específicas onde os aluguéis estão artificialmente altos. Além da parte de San Diego onde Pickens vive, essas áreas incluem o Sul do Condado de Orange, Rancho Cucamonga, Temecula, Murrieta e o nordeste de San Diego.
No segundo trimestre de 2020, o aluguel médio no Condado de San Diego era de $1,926, refletindo um aumento de 26% ao longo de três anos, de acordo com o San Diego Union-Tribune. Os aluguéis desde então aumentaram ainda mais na cidade de San Diego, para $2,336 por mês em novembro de 2024 – um aumento de 21% em relação a 2020, segundo a RentCafe e o Tribune. Isso é 50% mais alto que o aluguel médio nacional.
Os procuradores gerais de oito estados, incluindo a Califórnia, se juntaram à ação antitruste do Departamento de Justiça, que foi apresentada no Tribunal Distrital dos EUA para o Distrito Médio da Carolina do Norte.
O Departamento de Justiça da Califórnia alega que a RealPage inflacionou artificialmente os preços para mantê-los acima de um determinado nível mínimo, disse a porta-voz do departamento, Elissa Perez. Isso foi particularmente prejudicial, dada a alta dos custos de habitação no estado, ela acrescentou. “Os lucros ilegalmente mantidos que resultam desses esquemas de alinhamento de preços saem dos bolsos das pessoas que menos podem pagar.”
Os inquilinos representam uma parte maior dos domicílios na Califórnia do que no restante do país — 44% aqui em comparação com 35% nacionalmente. O Estado Dourado também tem uma porcentagem maior de inquilinos do que qualquer estado, exceto Nova York, de acordo com os dados mais recentes do Censo dos EUA.
San Diego tem a quarta maior porcentagem de inquilinos de qualquer grande cidade da nação.
Os recentes rangos de legisladores da Califórnia, no entanto, incluíram poucos inquilinos: a partir de 2019, a CalMatters conseguiu encontrar apenas um legislador estadual que não possuía uma casa — e descobriu que mais de um quarto dos legisladores na época eram proprietários.
Estudos mostram que residentes de baixa renda são mais afetados por aumentos nos aluguéis. Nacionalmente, entre 2000 e 2017, a porcentagem da renda que americanos sem diploma universitário gastavam em aluguel saltou de 30% para 42%. Para graduados universitários, essa porcentagem aumentou de 26% para 34%.
“Na minha estimativa, os únicos vencedores nesta situação são as empresas mais ricas que estão usando esta tecnologia ou criando esta tecnologia”, disse Elo-Rivera. “Não poderia haver um exemplo mais claro de os ricos ficando mais ricos enquanto o resto de nós está lutando para sobreviver.”
O estado investiu na RealPage
O gigante do capital privado Thoma Bravo adquiriu a RealPage em janeiro de 2021 através de dois fundos que têm centenas de milhões de dólares em investimentos de fundos de pensão públicos da Califórnia, incluindo o Sistema de Aposentadoria dos Funcionários Públicos da Califórnia, o Sistema de Aposentadoria dos Professores do Estado da Califórnia, os Regentes da Universidade da Califórnia e os fundos de pensão da polícia e dos bombeiros de Los Angeles, de acordo com o Projeto de Stakeholder de Capital Privado.
“Eles estão investindo em coisas que estão prejudicando diretamente seus pensionistas”, disse K Agbebiyi, um coordenador sênior de campanhas de habitação do Projeto de Stakeholder de Capital Privado, uma ONG que monitora o capital privado e produziu um relatório sobre o impacto de proprietários corporativos nos aumentos de aluguel em San Diego.
A RealPage argumenta que os proprietários são livres para rejeitar as recomendações de preços geradas por seu software. Mas o Departamento de Justiça dos EUA alega que tentar fazer isso requer uma série de etapas, incluindo uma conversa com um conselheiro de precificação da RealPage. Os conselheiros tentam “impedir que gerentes de propriedades atuem com emoções”, de acordo com a ação do departamento.
Se um gerente de propriedade discorda do preço sugerido pelo algoritmo e deseja diminuir o aluguel em vez de aumentá-lo, um conselheiro de precificação irá “escalar a disputa para o superior do gerente”, alegam os promotores na ação.
Em San Diego, os Pickens, que estão esperando seu primeiro filho, abriram mão de suas associações a academias e diminuíram os tamanhos de seus carros para permanecer na área. Eles consideraram se mudar para Denver.
“Todos os extras basicamente têm que ir”, disse Pickens. “Quero dizer, amamos San Diego, mas está ficando difícil viver aqui.”
“Minha esposa é advogada e eu servi na Marinha por 10 anos e agora trabalho na Qualcomm”, disse ele. “Por que estamos lutando? Por que estamos lutando?”